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Column 2017.12.08

住宅ローン あれこれ。

一生に一度あるかないかの大きなお買い物である住宅。
その住宅を購入する際に、おそらく多くの人が避けて通れないであろう道、
それが住宅ローン!

無理をすると、家族の幸せのために購入したマイホームのせいで不幸になってしまうことも…。
住宅ローンが払えず家を手放し、借金だけが残った…なんて恐ろしい話も決して珍しいことではないのです。
とはいえ、ローンを組むことにおびえてばかりも損。
無理せず計画的に返済していくために、きちんと学んでいきたいですね。

 家賃と同じ金額…の落とし穴

よくチラシなどで、「今の家賃と同じくらいの支払いのローンでマイホームが手に入ります」という
うたい文句を見かけますが、そのまま鵜呑みにしてしまっては危険です。

確かに月々の返済をそれくらいに収めることは可能でしょう。
が!

実際に支払う金額は月々の返済額だけではありません。
賃貸住宅に住んでいた頃にはなかった固定資産税も今後は支払わなければなりません。
広い戸建て住宅にした場合、今までよりも光熱費がぐっと上がることだってあるでしょう。
学校や職場までのアクセスは?ガソリン代や交通費が増えることだって考えられます。
マンションの場合は、管理費や修繕積立金、駐車場代もかかってきます。

このように月々の返済のことだけを考えてローンを組むと、思わぬ落とし穴にはまってしまう場合も…!
住宅を購入した場合の細かな支出もシュミレーションしておくことが大事です。

 

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いくら借りられる?

では、無理なく返済できる金額ってどれくらいなんでしょう?
よく年収の5倍までが借りられる、というのを聞きますし、大手銀行では年収の8倍まで、というところも…。

金融機関から借りられる住宅ローンの限度額のことを「借入可能額」といいます。
でもここで注意しなくてはいけない点は、
「借入可能額」と「無理なく返せる金額」はイコールではないということ。
銀行が貸してくれるからといって、上限ギリギリまで住宅ローンを借りると、日々の暮らしがカツカツになってしまったり、最悪家を手放さなければならなくなってしまうことも…

 

せっかくのマイホーム。そんな事態は絶対に避けたいですよね!

 

いったいいくら借りるのがベストなのか?
具体的にみてみましょう。

 

1年間のローン返済額が年収の何%に相当するか計算したものを、返済負担率といいます。(住宅ローンだけではなく、車のローンなどその他のローンも含みます)

 

一般的に住宅ローンの年間返済額は、年収の30%以内にとどめておくといいといわれています。
金融機関で借りることができる金額は、下記の式で求めることができます。

 

税込年収×30%-他のローンの年間返済額=(a)円
金融機関が貸してくれるローン額=(a)÷12÷(A)×100万円
・(A)に入る金額 年利4%の場合の100万円あたりの毎月返済額。

 

年収500万円で「ローン35年」「返済負担率30%」「年利2%」とした場合で見てみましょう。

 

500万円×0.30=150万円

150万円÷12÷3.313×100万円≒3,770万円

 

3,770万円を借りることが可能です。
 ただし、家族構成や健康状態、その他のローンの返済状況などなど、実際の審査はいろいろな条件が絡んで借入金は決定するので、
あくまで目安としてお考えください。

固定と変動どっちがいい?

どこの金融機関でローンを組むかも大事ですが、それよりも気になる点は、
固定金利と変動金利、どっちを選んだらいいのか?ということでしょう。

また、その間をとった固定期間選択型をいうのもあります。
それぞれの特徴をみてみましょう。

 

固定金利

フラット35に代表する固定型のメリットは、金利が変動せずに返済額が変わらない点です。
将来の見通しや返済の計画も立てやすいでしょう。

一方、デメリットは変動型に比べて金利が高めに設定されていること。
とはいえ低金利の現在では、1%台で借りられるケースも増えています。
 毎月一定額の返済を計画的にしていきたい、という方におすすめです。
 今はかつてないほど低金利なので今後は金利が上がっていくだろう、と予想される方も固定金利がいいですね!

 

変動金利

変動金利のメリットは、なんといっても金利が低いこと。
現在では、0.5%をきっている金利を打ち出している銀行もたくさんあります。

デメリットはその金利が変動するということ。
金利の見直しは半年に一度。
この間に金利が上昇しても5年間は支払い額が変わりません。

更に金利が上昇しても、「従前の返済の1.25倍まで」と決まっていますので、
大きく月々の返済額が増える、ということはありません。
が!注意する点も。
金利が上がっているのに月々の支払額が大きく変わらないということは、結局は支払い期間が長くなってしまうということ。
返済計画が大きく変わることもあるので、注意が必要です。

金利が上がり続けている局面であれば、固定金利に乗り換える、という方法もアリですね!
 
ローン返済期間の短い方や繰上げ返済が可能な方など、比較的ローンが短期間に返済できる方には変動金利がおすすめです。

 

固定期間選択型

最後に固定期間選択型について。
これは、3年、5年、10年などと一定期間は固定金利し、その後改めて変動金利や固定金利などを選ぶ、というタイプです。
メリットは、固定金利の中では比較的安い金利で借りられるということ。

固定期間の間に、お子さまの教育費など出費が多い方や、期間後に収入増などが見込まれる方などにおすすめです。
デメリットは、固定期間終了後に金利が変動するということ。
ほとんどの場合、固定期間に優遇されていた分、金利は上昇するようです。
返済額があがるタイミングで、お子さまの教育費や家の修繕費がかかる…ということもありますので、十分に計画して利用する必要があります。

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いかがでしたか?
どのローンにもそれぞれメリット、デメリットがあり、どれが正解というものでもありません。
自分にはどのローンがあっているのか、しっかり調べて、後悔のない家づくりをしたいですね!

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